El costo de la vivienda es hoy uno de los principales estresores económicos de los hogares en Nuevo León. Independientemente de la zona donde se vive, una parte significativa de la población reporta que pagar su renta o hipoteca le ha resultado difícil o muy difícil en el último año.
Gráfica 1.
Porcentaje de personas que rentan su vivienda y les fue difícil o muy difícil pagar la renta mensual en los últimos 12 meses
Gráfica 2.
Porcentaje de personas que tienen un crédito hipotecario y les fue difícil o muy difícil pagarlo en los últimos 12 meses
De acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en los últimos 20 años los precios de la vivienda en el estado han aumentado de forma sostenida: entre 2005 y 2025, el índice de precios se triplicó, lo que implica que el valor de las propiedades se multiplicó en promedio por 3.14 en ese periodo.
Aunque la SHF no cuenta con información desagregada para todos los municipios, los datos disponibles muestran una tendencia clara. Municipios como Monterrey y Apodaca registraron los mayores incrementos en las últimas dos décadas (3.8 y 3.1 respectivamente), mientras que García y Juárez también experimentaron aumentos, aunque de menor magnitud (2.9 y 2.7 respectivamente). Esto confirma que el encarecimiento de la vivienda es un fenómeno generalizado en toda la metrópoli, con mayor intensidad en las zonas donde los precios ya eran más altos.
En este contexto, cuando pagar vivienda es cada vez más difícil en toda la ciudad, y la oferta asequible en los municipios consolidados del Área Metropolitana de Monterrey (AMM) —Monterrey, San Pedro, San Nicolás, Guadalupe, Escobedo, Apodaca y Santa Catarina— es cada vez más limitada, el desplazamiento hacia los municipios en expansión del AMM —García, Juárez, Cadereyta y Santiago— y hacia la periferia —El Carmen, Ciénega de Flores, General Zuazua, Pesquería y Salinas Victoria— deja de ser una elección y se convierte en la única respuesta posible.
Los datos de la Encuesta Así Vamos confirman que este proceso ya está en marcha. El crecimiento urbano reciente se ha concentrado en municipios que no cuentan con la misma infraestructura ni servicios que las zonas consolidadas. Más de la mitad de la población que hoy reside en municipios como Juárez, García, Cadereyta y la región periférica se mudó ahí en los últimos 10 años.
Gráfica 3.
Porcentaje de personas que se mudaron al municipio/región correspondiente en los últimos 10 años
Este crecimiento no es aislado. En los municipios en expansión del AMM, 5 de cada 10 nuevos residentes provienen de municipios del área consolidada; en la periferia, la proporción es de 4 de cada 10. Más que un crecimiento autónomo, estos flujos evidencian un proceso de desplazamiento desde las zonas consolidadas hacia aquellas donde la vivienda resulta más accesible.
Gráfica 4.
Origen de quienes se mudaron a la región indicada en los últimos 10 años
Municipios consolidados del AMM: Monterrey, San Pedro, San Nicolás, Guadalupe, Escobedo, Apodaca y Santa Catarina.
Municipios en expansión del AMM: García, Juárez, Cadereyta y Santiago.
Municipios de la periferia: El Carmen, Ciénega de Flores, General Zuazua, Pesquería y Salinas Victoria.
Este desplazamiento, además, no ocurre de manera aleatoria. Los datos muestran un patrón territorial claro: las personas tienden a reubicarse en municipios cercanos y funcionalmente conectados a su lugar de origen, pero con menores costos de vivienda. Por ejemplo, quienes residían en Guadalupe se desplazan principalmente hacia Juárez, mientras que quienes vivían en Monterrey lo hacen hacia García o Juárez, y desde Apodaca hacia municipios periféricos cercanos.
Gráfica 5.
Región o municipio de origen para quienes se mudaron al municipio correspondiente en los últimos 10 años
Este comportamiento sugiere que, más que cambiar de entorno urbano, los hogares buscan mantenerse lo más próximos posible a las zonas donde desarrollan su vida cotidiana (empleo, redes y servicios). Sin embargo, esta búsqueda de proximidad está limitada por un factor determinante: la asequibilidad de la vivienda.
Aunque las razones declaradas para mudarse apuntan a decisiones de vida como independizarse o adquirir patrimonio propio, al analizar la elección del destino emerge con claridad el peso del costo de la vivienda. Alrededor del 60% de quienes llegaron en los últimos 10 años a un municipio en expansión del AMM o de la periferia señalan que la razón principal para dejar su vivienda anterior fue independizarse o adquirir una vivienda propia. Sin embargo, casi la mitad indica que eligió mudarse a esa ubicación porque era lo que podía pagar.
Este patrón confirma que el desplazamiento hacia la periferia no responde principalmente a preferencias, sino a una restricción de acceso a vivienda asequible en las zonas consolidadas.
Gráfica 6.
¿Cuál fue la principal razón por la que dejó su vivienda anterior? (para quienes se han mudado en los últimos 10 años – principales razones)
Gráfica 7.
¿Cuál fue el principal motivo por el que eligió esta zona y vivienda para mudarse? (para quienes se han mudado en los últimos 10 años – principales razones)
Ante la creciente demanda de vivienda y la falta de alternativas asequibles en las zonas consolidadas, el crecimiento hacia los municipios en expansión del AMM y la periferia ha estado acompañado por el desarrollo de conjuntos habitacionales de vivienda en serie nueva en propiedad, diseñados para maximizar el uso del suelo y reducir costos. A nivel estatal, 4 de cada 10 personas habitan en una vivienda adquirida nueva. Sin embargo, este patrón no se distribuye de manera homogénea. En municipios como Apodaca, García y Juárez, así como en la región periférica, más de la mitad de la población vive en viviendas compradas nuevas.
Este tipo de expansión responde a la disponibilidad de suelo más barato, pero también a un modelo de producción de vivienda que privilegia la escala y la rapidez, generalmente a través de conjuntos habitacionales de una sola tipología.
Datos del Registro Único de Vivienda (RUV) del INFONAVIT refuerzan esta tendencia: en 2025, el 92.85% de la oferta de vivienda en Nuevo León correspondió a vivienda unifamiliar, mientras que solo el 7.15% es vivienda vertical. Esta composición contrasta con el promedio nacional, donde la vivienda vertical representa una proporción significativamente mayor (28.6%).
La predominancia de vivienda unifamiliar no es menor. Este tipo de desarrollo tiende a consumir más suelo por habitante y a dispersar la urbanización, lo que contribuye a expandir aún más la mancha urbana y a reforzar el crecimiento hacia zonas periféricas.
En consecuencia, una demanda diversa (en ingresos, necesidades y ubicación) está siendo atendida por una solución prácticamente única: vivienda nueva en propiedad, predominantemente unifamiliar y ubicada en los municipios más alejados.
Gráfica 8.
La vivienda en la que vive actualmente:
El problema no se limita al acceso inicial a la vivienda. El modelo generó un círculo vicioso: las personas se desplazaron hacia la periferia porque era la única opción accesible, y ahora no pueden moverse aunque quisieran, también por razones económicas
Aunque el deseo de mudarse no es generalizado, los niveles más altos se concentran en municipios como Cadereyta, García y Juárez. En estos casos, 9 de cada 10 personas que quisieran cambiar de vivienda no lo han hecho por razones económicas.
Gráfica 9.
Si pudiera, ¿le gustaría mudarse a otra colonia o municipio?
Gráfica 10.
¿Cuál es la principal razón por la que no ha podido mudarse hasta ahora? (para quienes respondieron que sí les gustaría mudarse)
Motivos económicos: “No tengo recursos económicos suficientes”, “No tengo acceso a crédito o subsidios de vivienda”, “No hay viviendas disponibles que se ajusten a lo que puedo pagar”, “Las viviendas que puedo pagar están muy lejos o en zonas sin servicios básicos”.
Motivos personales: “Tengo compromisos familiares o de cuidado que me lo impiden”, “Por motivos de salud, edad o transporte”, “Por no querer estar lejos de mi familia/amigos(as)
Este “atrapamiento” tiene implicaciones que van más allá del ámbito habitacional. Limita la capacidad de los hogares para adaptarse a cambios en sus estructuras o realidades, y consolida patrones de segregación socioespacial.
Como señala Lucía Elizondo Jiménez, doctora y arquitecta especialista en vivienda del Tecnológico de Monterrey:
“(Este modelo) ha facilitado el acceso a vivienda, pero también ha contribuido a fragmentar el territorio metropolitano. La repetición de una sola solución puede generar eficiencia en el corto plazo, pero reduce la resiliencia territorial, incrementa la dependencia del automóvil, eleva los costos de provisión de infraestructura y presiona los recursos naturales.”
Estas consecuencias también se reflejan en la experiencia cotidiana de las personas. En los municipios de Juárez, García y la región periférica, los problemas asociados a un crecimiento acelerado y poco planificado tienen mayor presencia que en el resto del estado.
Gráfica 11.
Principales problemas de Desarrollo Urbano
Este patrón parece responder a la manera en que hoy se diseña y materializa el crecimiento habitacional a gran escala, donde la vegetación y el espacio público suelen resolverse como un requisito a cumplir, más que como componentes cualitativos del entorno cotidiano, y cuyo mantenimiento tampoco logra sostenerse de manera adecuada en el tiempo. No sorprende, entonces, que municipios como García, Juárez y la región periférica encabecen la proporción de personas que perciben que viven entre “mucho concreto y poca vegetación”.
Esta carencia impacta directamente en las decisiones diarias de las personas: en municipios como García, Juárez, Escobedo, Cadereyta y la periferia, más del 40% de las personas que no salen a caminar por recreación señalan que no lo hacen porque no existen espacios adecuados o seguros.
Gráfica 12.
¿Qué tan de acuerdo está con la siguiente afirmación?: En mi colonia hay mucho concreto y poca vegetación (árboles, plantas)
Gráfica 13.
Porcentaje de personas que declara no salir a caminar por gusto o recreación porque no hay espacios o los que hay no son adecuados o seguros, del total de quienes no salen a caminar
A esto se suman las grandes distancias entre las zonas habitacionales periféricas y los centros de empleo y servicios. En 2025, el tiempo promedio de traslado diario fue de 1 hora con 33 minutos en la ida y vuelta solo al destino principal; sin embargo, para quienes utilizaron el transporte público, este tiempo ascendió a 2 horas con 47 minutos.
Gráfica 14.
Tiempo promedio diario de traslado redondo al destino principal
Además, la calidad de los servicios públicos presenta mayores rezagos en los municipios periféricos y en expansión del AMM, que consistentemente se encuentran entre los peor evaluados.
Gráfica 15.
De acuerdo con su experiencia en su municipio, qué tan satisfecho(a) está con los siguientes servicios públicos. Evalúe, en una escala del 1 al 10, en donde 1 es “muy malo” y 10 “muy bueno”.
Finalmente, este modelo también tiene efectos en la cohesión social. Municipios como Juárez, Escobedo, García y la región periférica presentan los niveles más bajos de confianza vecinal. Cerca de la mitad de la población señala que confía en pocos o en ninguno de sus vecinos.
Gráfica 16.
¿Confía en sus vecinos(as)?
Los datos de la Encuesta Así Vamos muestran que el crecimiento urbano reciente no responde a decisiones libres de localización, sino a restricciones estructurales de acceso a vivienda asequible, que ha generado un patrón de expansión urbana que concentra población en zonas con mayores déficits de servicios, espacios públicos y conectividad.
Resolver esta problemática exige ir más allá de aumentar la oferta de vivienda. Requiere una respuesta integral y coordinada entre poderes y órdenes de gobierno que atienda, al mismo tiempo, el acceso a la vivienda y el ordenamiento del territorio.
En política pública, esto implica actuar en frentes clave: reequilibrar la localización de la vivienda (promoviendo vivienda de interés social y renta asequible en zonas consolidadas, generando reservas territoriales, impulsando la mezcla de usos de suelo para acercar vivienda, empleo y servicios, densificando con alturas medias en áreas con infraestructura y captando plusvalías); diversificar los modelos habitacionales, pasando de un esquema centrado en la vivienda unifamiliar en propiedad a una oferta con distintas tipologías y formas de tenencia; regular el mercado para reducir dinámicas de exclusión, fortaleciendo la protección a inquilinos y gestionando la gentrificación; y aprovechar mejor el parque existente mediante la reutilización de vivienda vacía, la redensificación intraurbana y el mejoramiento en zonas consolidadas.
La magnitud del reto exige una estrategia integral y sostenida que reconozca esta complejidad y permita avanzar hacia un modelo urbano más equitativo, frenando la expansión dispersa y desigual que hoy caracteriza al área metropolitana.
Fuentes de información
Encuesta Así Vamos (2019 a 2025), Cómo Vamos Nuevo León
Índice SHF de Precios de la Vivienda en México (1T 2005 a 4T 2025), Sociedad Hipotecaria Federal
Información estratégica y cifras básicas del Registro Único de Vivienda (2025), Infonavit
Agradecemos la revisión y los valiosos comentarios de la Dra. Lucía Elizondo Jiménez, la Dra. Alma Luisa Rodríguez Leal Isla y la Mtra. Sheila Ferniza Quiroz, especialistas en vivienda y desarrollo urbano e integrantes de la red de especialistas de Cómo Vamos Nuevo León.